Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевают расчетную величину, которая отражает объективное представление о его полезности и ценности при использовании с учетом существующих технологий. В рамках настоящей статьи очень важно изначально определить, для каких именно целей данная цена является расчетной величиной.

Прежде всего, для целей налогообложения, так как именно от кадастровой стоимости исчисляется размер земельного налога, который нужно платить физическим и юридическим лицам. Говоря об объективности этого показателя, имеется в виду тот факт, что стоимость земельного участка, принимаемого в качестве базовой величины для расчета соответствующего налога к уплате, является рыночной ценой, которая отслеживается профильной комиссией Росреестра. Из этого логически следует вывод, что любой налогоплательщик (и даже сторонний арендатор земли) крайне заинтересован снизить кадастровую стоимость участка настолько, насколько это только возможно. Ведь это автоматически приведет к уменьшению суммы налога (то есть, существенно сократит его расходы). Как это возможно сделать легально — расскажем далее.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка: причины возникновения необходимости

Очень важно отметить, что кадастровая оценка — это отражение именно текущей цены земельного участка, то есть, в условиях именно существующих технологий, принимая во внимание имеющие место качественные особенности земли, а также в условиях сложившейся конъюнктуры. И здесь часто возникает несколько проблем, связанных с несоответствием стоимости, определенной искусственным образом, объективным показателям:

• Представители Росреестра при определении кадастровой стоимости зачастую принимают во внимание планируемые мероприятия, которые либо должны были произойти на данном участке земли, либо планируются в ближайшем будущем.

Речь может, к примеру, идти о мелиоративных работах или же о мероприятиях, предотвращающих развитие оврагов.

Однако данные планируемые мероприятия могут не состояться, даже если на них уже выделено бюджетное финансирование. Осуществлять искусственное удорожание налогооблагаемой базы в связи с событиями, которые еще не произошли, недопустимо.

• На сайте Росреестра, а также на других профильных интернет-ресурсах существуют калькуляторы расчета кадастровой стоимости участков земли. Такие вычислительные ресурсы позволяют математическим образом установить ее ценность, которая и будет приниматься к учету при расчете земельного налога. Оценка подразумевает простое сложение стоимости каждого отдельного фактора. Государство позиционирует современный метод определения кадастровой стоимости, как максимально объективный способ, наиболее приближенный к рыночному (основанному на взаимодействии спроса и предложения). Однако практика показывает, что к примеру, в 2015 году обновленные данные по различным земельным участкампревышали рыночные значения на величины в размере от 30% до 300% (то есть, до 4 раз).

На практике это означает, что совокупность покупателей иначе определяют ценность того или иного качества земли, и продавцы в массе своей с ними согласны, а потому готовы заключать сделки купли-продажи по более низким ценам.

• И наконец, кадастровая стоимость пересматривается административным решением Росреестра не реже одного раза в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. Однако ценовая конъюнктура на рынке земли может изменять ее стоимость в разы в течение нескольких месяцев.

Например, в условиях кризиса, сочетаемого с девальвацией национальной валюты, как правило, и доходы граждан падают, и их сбережения обесцениваются. Становится не до покупок дорогостоящих и малоликвидных активов, поэтому происходит радикальное (иногда в разы) уменьшение цен на недвижимость и земельные участки.

Тем не менее, существующий режим определения кадастровой стоимости просто физически не способен учитывать такие снижения, не говоря уже о том, чтобы реагировать на них.

С учетом приведенных примеров современную оценку от Росреестра можно назвать «административно-волевым» способом установления цены на участки земли для нужд налогообложения. А от более ранней практики она отличается тем, что теперь кадастровые стоимости участков сильно выросли по абсолютным значениям и имеют малое отношение к балансовой стоимости (впрочем, как и к реальной рыночной ценности).

Однако и собственник, и арендатор по закону имеют право на уменьшение кадастровой стоимости участка, если на их земле присутствуют объективные факторы, снижающие ее ценность.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земли

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», кадастровая стоимость может быть оспорена заинтересованными лицами (как физическими, так и юридическими) через суд путем установления рыночной стоимости участка земли на дату, на которую действует его кадастровая оценка. Результаты этого пересмотра также могут быть оспорены в суде путем подачи соответствующего заявления.

Следует помнить, что достоверность кадастровой стоимости участка земли и законность нормативного акта об ее первоначальном утверждении предметом оспаривания являться не могут.

Снижение кадастровой стоимости участка — это последовательная процедура, которая предусматривает получение/формирование и подачу в суд определенного набора документов:

1. Выписки из ЕГРН, в которой указана текущая кадастровая оценка вашей земли.
2. Независимой оценки рыночной стоимости участка.

Для обеспечения большей объективности следует размещать соответствующий заказ у оценщиков с тем расчетом, чтобы отчет от них был готов примерно в то же самое время, как у вас появится выписка из ЕГРН. Кроме того, следует помнить, что обычно новая кадастровая стоимость образуется к началу нового года, поэтому процедуру по ее снижению также разумно начинать после появления сведений об обновленной величине.

Расчет рыночной цены земли при проведении независимой оценки производится на основе удельного показателя кадастровой стоимости участка. А этот показатель зависит от:

• категории земли;
• целевого назначения земли;
• ландшафтных характеристик;
• наличия и качества инфраструктуры;
• доступности транспортного сообщения.

Все эти характеристики подлежат оценке и корректировке поправочными коэффициентами. В итоге суммирование этих показателей формируют кадастровую стоимость.

1. Подается Административное исковое заявление в суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Надо отметить, что подготовить такой иск может не только собственник земли. Это может сделать и ее арендатор, потому что в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор также является заинтересованным в установлении справедливой стоимости участка лицом. Ведь в стоимость его арендной ставки опосредованно включается и земельный налог.

К иску о снижении кадастровой стоимости следует приложить выписку из ЕГРН и отчет о проведении независимой оценки.

Когда можно снизить кадастровую стоимость земли

Формулировка «объективные рыночные факторы» звучит весьма расплывчато, особенно, если дело касается такой переменной, как складывающаяся рыночная конъюнктура. Правоприменительная практика свидетельствует, что если собственник или арендатор земли желает уменьшить ее кадастровую стоимость, то опираться нужно на следующие факторы:

• Документально подтвержденный факт порчи верхнего плодородного слоя почвы.
• На земельном участке присутствует овраг, болото или же обрыв.
• Осуществлено оформление публичного серветута.

(Другие аргументы для снижения официальной цены для нужд налогообложения в суде могут просто не сработать).

Этапы снижения стоимости земельного участка

Частным лицам и представителям предприятий в процессе снижения кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется придерживаться следующего алгоритма:

1.При наличии подозрений, что реальная ценность занимаемого земельного участка существенно отличается от кадастровой оценки, нужно в первую очередь проконсультироваться с частным специалистом-оценщиком. Здесь вам сообщат стоимость всех процедур, и вы сможете оценить «рентабельность» мероприятий по опротестовыванию официальной стоимости.

2.Далее нужно заказать независимую оценку рыночной стоимости земли и к моменту готовности отчета заказать выписку из ЕГРН.

3.Затем следует обратиться в СРО оценщиков за проведением независимой экспертизы ранее составленного отчета. Экспертиза, во-первых, должна подтвердить его соответствие нормам законодательства, а во-вторых, она должна придать большей солидности последующему судебному иску.

4.Составляется и подается иск в суд. (Если все документы составлены корректно и грамотно, а позиция истца объективно обоснована, суд обычно удовлетворяет исковое заявление о снижении кадастровой стоимости).

5.После вынесения по иску положительного судебного решения следует уведомить территориальное подразделение Росреестра, а также ФНС об изменении налогооблагаемой базы. Если же земельный участок находится в аренде, то данным уведомлением должен заниматься арендодатель, для чего ему передаются экземпляры отчета по оценке, ее независимой экспертизе, а также само решение суда.

Куда обращаться для снижения кадастровой стоимости

Компания "Партнёр" имеет большой опыт уменьшения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков для целей оптимизации налогообложения наших клиентов. В отличие от конкурентов, мы решаем вопросы, задействуя все доступные механизмы: мы работаем не только через суд, но и используем возможности досудебного урегулирования вопросов (с тем же Росреестром). И поэтому эффективность деятельности наших специалистов выше, чем в среднем по рынку. У нас получается добиваться требуемых результатов оперативнее и надежнее (с большим процентом требуемых исходов).