Снижение кадастровой стоимости квартиры

На размер налога на жилплощадь напрямую влияет кадастровая оценка стоимости квартиры. Между тем при расчёте последнего показателя может быть допущена ошибка. Выходом для владельца жилплощади станет оспаривание кадастровой стоимости. Для этого потребуется подать заявление о снижении стоимости в любую инстанцию по желанию заявителя:

• специальную комиссию при управлении Росреестра в своём регионе;
• суд в порядке КАС РФ.

Заявитель может сразу пойти в суд, миновав комиссию. Однако судебное разбирательство выйдет дольше по времени и дороже, так как придётся нести судебные расходы. Кроме того, придётся нанимать представителя. При оспаривании через комиссию потратиться нужно лишь на услуги нотариуса и оценщика. Если заявителя не устраивает вердикт комиссии, то его можно обжаловать в суде.

Заявление на снижение может быть подано не позднее 5-ти, а в некоторых регионах 2-3 лет после переоценки. Иными словами, в период, пока не проведена плановая переоценка. Однако и её результаты можно оспорить.

Если правомочный орган по итогам рассмотрения заявления придёт к выводу о снижении кадастровой цены, то этот показатель будет скорректирован. Тогда с 1 января года, в котором было подано заявление, будет учитываться новое значение, а значит, фискальный орган сделает перерасчёт налога на имущество.

Какие могут быть основания для переоценки квартиры

Только по 2-м основаниям возможен пересмотр кадастровой стоимости:

• использованные при проведении оценки сведения об объекте недвижимости - недостоверны;
• на имущество установлена рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую зафиксирована его кадастровая стоимость.

Как правило, к недостоверным сведениям относятся ошибки, совершенные в ходе проведения оценки, будь то некорректное определение характеристик имущественного объекта, повлиявшее на кадастровую стоимость. Так, Верховный суд РФ в своём Постановлении Пленума № 28 от 30.06.2015 в пункте 13 указывал, что искажение информации может выражаться в следующем:

• в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, неверно указаны сведения;
• оценщик неправильно определил условия, оказывающие влияние на стоимость имущества, в том числе его целевое назначение, местоположение, аварийное состояние, расположение недвижимости в пределах санитарно-защитных зон или зон с особыми условиями использования территории;
• некорректно использованы данные в процессе определения кадастровой оценки;
• сведения об аварийном состоянии имущества не учтены.

Дабы определить, имеются ли основания для оспаривания оценки, можно подать запрос заказчику, проводившему оценочные работы, на предоставление сведений об объекте, которые учитывались во время определения кадастровой стоимости. Контактные данные заказчика оценки можно узнать в местном подразделении Росреестра. На запрошенные сведения ответ заказчиком и оценщиком предоставляется не позднее 7 дней с момента его поступления. Когда оспаривание инициируется в связи с превышением кадастровой цены по сравнению с рыночной, то нужно учитывать, что рыночная стоимость должна определяться не на настоящий момент, а на дату определения кадастровой стоимости. В этой связи резкое снижение стоимости жилья на рынке, произошедшее после проведения оценочных работ, никак не повлияет на последний показатель.

Обращение в оценочную компанию

Доказательством разницы между рыночной и кадастровой стоимостью служит исключительно заключение специалиста-оценщика, работающего на основании лицензии. Избежать обращения в оценочную компанию не удастся. Специалист изучит представленную документацию и пояснит, имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость жилплощади. Заплатить за услуги оценщика придётся около 7-10 тысяч рублей. Расценки в каждом регионе действуют свои.

В случае подтверждения оценщиком факта завышения цены, с ним заключается договор на проведение оценочных работ. На расценки подготовки отчёта влияют сложность объекта и его местонахождение.

Когда выявляются недостоверные сведения, внесённые в единый реестр, то следует получить соответствующее заключение. Оно также оформляется экспертом-оценщиком. Стоимость экспертизы составляет 10-20 тысяч рублей.

Какие документы нужны для переоценки

Ввиду того, что на сторону, инициировавшую процедуру оспаривания, возлагается обязанность доказывания, следовательно, потребуется предоставить пакет документов.

Помимо непосредственно заявления об уменьшении стоимости, потребуются:

• паспорт гражданина;
• выписка из ЕГРН, где указана кадастровая стоимость жилья;
• копия правоустанавливающего либо правоподтверждающего документа, заверенная нотариусом;
• экспертное заключение или отчёт об оценке.

Плюс ко всему, в зависимости от основания снижения цены, предоставляются:

• документальное подтверждение факта недостоверности сведений о квартире, на основании которых была определена её кадастровая стоимость;
• отчёт, подтверждающий рыночную стоимость жилплощади на дату определения кадастровой стоимости в бумажном или электронном формате;
• документальное подтверждение допущенной кадастровой и (или) технической ошибки.

Для суда дополнительно прикладываются:

• уведомления или иные документы, подтверждающие вручение копий административного искового заявления;
• чек, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• доверенность либо иной документ, подтверждающий права участвующего в деле представителя.

Если хотя бы один документ отсутствует, то комиссия не примет заявление о снижении кадастровой стоимости, а суд оставит административное исковое заявление без движения.

Этапы оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Шаг 1. Определиться с тем, какие основания есть для снижения цены. На этом этапе потребуется получить выписку из ЕГРН наиболее удобным способом:

• обратиться лично в подразделение Росреестра МФЦ
• направить заявку через портал Госуслуг или на официальном сайте Росреестра
• отправить запрос почтой России заказным письмом с уведомлением.

За предоставление интересующих сведений нужно заплатить 350 рублей. Также к услугам граждан предоставлен портал Росреестра и публичная карта, где по адресу объекта формируются сведения о нем.

После получения выписки цена, указанная в ней, сравнивается с рыночной. Если первый показатель превышает второй хотя бы процентов на 30, то имеет смысл предпринять меры по его снижению.

Шаг 2. Обращение к оценщику.

Шаг 3. Подготовка пакета документов.

Шаг 4. Обращение с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Шаг 5. Получение решения комиссии по истечении месяца с момента поступления заявления.

Шаг 6. Обращение в суд в порядке КАС РФ в случае несогласия с решением комиссии. Также в орган правосудия можно обратиться, миновав комиссию, когда заявитель желает именно в судебном порядке инициировать снижение кадастровой стоимости. Гражданам придётся оплатить госпошлину за подачу административного искового заявления в размере 300 рублей, компаниям - 2000 рублей.

Шаг 7. Участие в судебном разбирательстве, которое длится 1-2 месяца.